Topar el alquiler sin sumar viviendas deja al inquilino con un precio justo y sin piso que alquilar

Hay una manera rápida de saber si una política de vivienda funciona: preguntar a quien lleva un mes buscando piso. Esta semana la respuesta llegó en forma de dato. Según idealista, la oferta de alquiler en su portal cayó un 19% entre el 25 de septiembre y el 25 de octubre: 26.531 anuncios menos en treinta días. En Teruel la caída llega al 46%, en Madrid capital al 27% y en Barcelona al 25%. Baleares se queda igual y Ceuta es la única capital donde sube.

El calendario explica por qué ese mes importa. El 29 de septiembre el Gobierno aprobó dos decretos-ley de vivienda, y el 2 de octubre el Congreso tumbó los dos, por 172 votos contra 178 y por 166 contra 184. Tras la disolución de las Cortes, el 6 de octubre llegaron otros dos, el 28 y el 29 de 2026, que esperan ahora el voto de la Diputación Permanente, previsto para el 12 de noviembre. Entre medias, una huelga general convocada para el 11 de noviembre con la vivienda como bandera y unas elecciones el 29. Pocas veces un mercado ha tenido tantas razones para quedarse quieto.

Conviene ser justos con lo que regulan esos decretos, porque no son un capricho. El 29, en vigor desde el 8 de octubre, limita la subida anual de la renta al 2% hasta finales de 2027, permite al inquilino al corriente de pago pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si su contrato vence antes de 2029 y exige que el alquiler de temporada tenga una causa real y acreditable. El 28, que entraría en vigor el 15 de noviembre, alarga las prórrogas obligatorias a cinco años, o siete si el casero es una empresa. Cada una de esas reglas responde a un abuso conocido: el contrato que se renueva cada año con una subida que no se puede negociar, el piso «de temporada» que en realidad es la casa de alguien.

El problema es que estas medidas protegen a quien ya tiene llave, y no hacen nada por quien todavía la busca. Si el número de viviendas en alquiler es el mismo, una renta más estable para el inquilino de hoy es una buena noticia. Si ese número baja, el precio regulado se convierte en un premio que solo cobra quien llegó antes. La joven que se muda a otra ciudad para trabajar no encuentra un piso más barato. Encuentra menos pisos.

El mejor argumento en contra de esta lectura merece espacio, y tiene peso. Un anuncio no es una vivienda. Parte de esa caída puede ser oferta de temporada que se retira o se reconvierte, propietarios que esperan a ver qué vota el Congreso antes de firmar o pisos que se alquilan sin pasar por el portal. Además, el dato es de una sola empresa, que tiene sus propios intereses en el mercado. Hasta que no haya estadística oficial, sacar conclusiones definitivas de treinta días sería tan precipitado como aprobar decretos a golpe de calendario electoral.

Todo eso es cierto, y aun así no me convence del todo. Aunque la cifra real fuera la mitad, la señal es la misma: la incertidumbre retrae a quien alquila. Hasta un diario local del norte de Madrid describe a pequeños propietarios que prefieren paralizar sus gestiones, vender o dejar el piso vacío. Y una regla que puede caer dentro de una semana no da seguridad a nadie, ni al inquilino que invoca la prórroga ni al casero que tiene que decidir si renueva.

Lo más llamativo es que el propio decreto 29 tiene el capítulo que falta, aunque nadie hable de él. Prevé avales del ICO de hasta 2.000 millones de euros para promotores de alquiler social o asequible, 280 millones para la construcción industrializada y un fondo de vivienda de impacto social con 400 millones iniciales. También entrega suelo e inmuebles del Estado a la entidad pública de vivienda. Es la parte que puede añadir casas, y es la que va más despacio: no tiene un calendario de viviendas terminadas ni un contador público que diga cuántas hay en marcha.

Lo que pido no es derogar el tope ni dejar el mercado a su suerte. Es invertir el orden de prioridades. Que la Diputación Permanente, vote lo que vote, no deje a medias las medidas de oferta. Que el Ministerio publique cada trimestre cuántas viviendas asequibles se han avalado, iniciado y entregado. Y que el INE y los registros de contratos midan la oferta real, para que el debate no dependa del portal que más anuncios tenga.

Proteger al inquilino es una obligación pública. Pero un inquilino necesita, antes que nada, una casa. Si los decretos solo se discuten en términos de precio, ganará quien ya la tiene. Quien la busca seguirá mirando una pantalla con cada vez menos fotos.